"Ich will eine neue Immobilie!" - Was ist eine Zwischenfinanzierung oder eine Kapitalbeschaffung?

00: 00:00Speaker 1: Moin Moin und herzlich willkommen zum Podcast Wohnen und Investieren mit dem Nr. 1 Finanzierer aus Schleswig-Holstein und Hamburg Björn Schehr. Björn und seine Gäste Nimm dich jede Woche mit auf eine spannende Reise durch das Wunderland der Immobilien und Baufinanzierung. Viel Spaß beim Hören. Und wenn du selber Unterstützung brauchst für dein Projekt, dann wende dich vertrauensvoll an Björn und sein Team.

00: 00:26Speaker 1: Einen wunderschönen guten Tag, ihr gut gelaunten und hübschen Menschen da draußen, ich begrüße euch zu einer weiteren Folge Wohnen und investiere mit eurem Björn heute mit einem individuell zwischen geschobenen Spezialthema. Und zwar habe ich jetzt diese Woche mal liebe Grüße an die drei, die sich angesprochen fühlen, jetzt dreimal ähm, eine Frage bekommen bzw. die eine Frage zur Abwicklung muss man eigentlich sagen Wie ist es, wenn ich bereits Eigentum habe und dieses Eigentum gerne verkaufen möchte, um ein neues Eigentum zu erwerben, was in gewissen Situationen natürlich Sinn macht, gerade mit der Wertsteigerung in der Vergangenheit. Und das möchte ich euch heute erklären, wie das abläuft. Das läuft dann über eine sogenannte Zwischenfinanzierung. Erkläre gleich und als zweiten Part den wie ich finde viel spannenderen Part, warum es schwachsinnig ist, da liebe Grüße an Hossa in dieser Woche Warum es schwachsinnig ist, eine unbezahlte Immobilie zu haben, weil dieses Vermögen nicht für euch arbeitet. Jetzt rein wirtschaftlich schwachsinnig, emotional natürlich super. Also fangen wir an mit der einen Situation. Stellt euch einfach mal vor, ihr habt eine Immobilie gekauft, wann auch immer. Und diese Immobilie hat aktuell einen Marktwert, als mit dem die Bank kalkuliert nicht den ihr draußen bekommen würde. Dein Marktwert von 400000 Euro. Und jetzt sagt ihr na ja, die Restschuld bei der Bank sind in dem Fall vielleicht noch 200. Dann würdet ihr rangehen und sagen wenn der Marktwert 400 ist und draußen bekommen wir vielleicht auch mal 450 oder 500 whatever, dann haben wir doch was über. Davon könnten wir doch eigentlich unsere neue Immobilie bezahlen bzw. anzahlen, also die neue obige 700 kostet. Ihr kalkuliert für euch 300000 Gewinn aus dem Verkauf. Muss man jetzt ein bisschen gucken mit Vorfälle bei der Bank und sowas. Aber das lassen wir mal außen vor. Das heißt, wie funktioniert das? Relativ simpel. Es ist nämlich so, dass ihr nicht die erste Immobilie schon verkauft haben müsst, um die neue sozusagen zu kaufen, sondern euer Thema ist Ja, ich brauche Geld aus der bestehenden Immobilie, um die neue abzuzahlen, die Erwerbs Nebenkosten zu zahlen, sozusagen das Eigenkapital zu haben. Aber ihr müsst kein frisches Eigenkapital mitbringen. Das heißt, man geht die Frau dran und sagt sozusagen einer Bank, die wir uns raussuchen für ein Objekt, was wir kaufen wollen. Also das brauchen wir schon. Wir brauchen schon ein Objekt, was ihr absehbar kaufen wollt. Und dann sagen wir der Bank So eine Bank passt mal auf. Wir bringen eine Immobilie mit. Die ist noch nicht verkauft. In dem Fall reicht es für die bestehende Immobilie. Wenn ihr euch ein Exposé zum Beispiel erzieht, also wenn ihr einen Makler beauftragt oder dasselbe online stellt, reicht es der Bank, dass wir ein Exposé vorweisen als Verkaufs Absicht. So ein Verkauf könnte sich 24 Monate maximal auch ziehen. Das heißt jetzt 24 Monate Zeit, die alte Immobilie zu verkaufen bedeutet, es gibt gar keinen Druck. Also ihr habt sozusagen dann zwei, die neue und die alte. Was natürlich von der Belastung monatlich nicht so schön ist, weil die Zwischenfinanzierung natürlich mit einem nicht so coolen Zins versehen ist. Meistens drei oder vier Prozent für das Geld, was ihr bekommt. Aber back to topic, das heißt, wir brauchen eine neue Immobilie. Dann sagte der Bankomat Die wollen wir kaufen. Immobilie B und wir haben Mobile A, die wir verkaufen wollen. Und dann nimmt die Bank Immobilie A beispielsweise einen Marktwert von 400000 Euro und sagt Okay, von diesem Marktwert nehmen wir 80 Prozent. Das ist ein Schlüssel 320 minus Restschuld. Wenn die Restschuld 200000 Euro sind, dann kannst du, lieber Eigentümer von uns 320 minus 200 Restschuld 120000 Euro bekommen. Das heißt, die Bank stellt euch für den Erwerb der neuen Immobilie 120000 Euro per sofort zur Verfügung als Eigenkapital Einsatz zum Erwerb der neuen Immobilie. Also merken Marktwert. Das können Experten wie ich euch im System ermitteln. VDP Sprengmittel gibt es ein paar verschiedene Bewertungs Methoden, davon 80 prozent minus die Restschuld. Und dann wisst ihr, was ihr von der Bank bekommt. Für den Erwerb einer neuen Immobilie und diese 120 werden ausgezahlt. Das heißt, ihr zieht beispielsweise schon in das neue Haus, habt 420 zum Kaufpreis dazugegeben oder für die Erwerbs Nebenkosten. Wie auch immer wohnt schon um neun und das alte Haus ist dann sozusagen leer stehend inseriert und ihr müsst aber nicht auf Druck verkaufen. So, ihr könnt euch so viel Zeit lassen. Wir wollt aber und das ist der entscheidende Punkt. Die 120000 liegen ja jetzt sozusagen als Belastung auf dem alten Haus, müssen also auch finanziert werden. Und drei Prozent auf 120 plus als als Zinsen tun dann monatlich schon weh. Das heißt, die meisten Kunden bei uns, die machen es so, dass sie, wenn sie die Finanzierung stehen haben für die neue Bude, dass die dann am Anfang auch die alte zu inserieren, zu besichtigen, dass es meistens ist es so, dass der Übergabe Termin tatsächlich zeitgleich ist oftmals ein, zwei Monate nach Einzug Einzug in das neue Objekt, das dann das alte abgegeben wird, das man meistens nur so ein, zwei Monate Überschneidung hat. Zusammengefasst Ihr müsst nicht, wenn ihr eine bestehende Immobilie habt, warten, bis die verkauft wird, um eine neue zu kaufen. Und ihr müsst auch sozusagen nicht mit Druck verkaufen oder so, ihr könnt euch wirklich bis zu zwei Jahren Zeit lassen, die Alte zu verkaufen. Das, was wir nur gemeinsam berechnen müssen, ist die Doppelbelastung, nicht wahr? Aus der neuen und aus der Zwischenfinanzierung, die vom Zinssatz nicht so sexy ist. An und für sich ein sehr entspannter Weg, den man gehen kann. Und Gang und Gebe. Wie gesagt machen wir jetzt nicht jeden Tag, weil es nicht so oft vorkommt, dass Kunden schon eine Immobilie haben. Aber ich glaube jetzt im Juni, im August wohl auch schon wieder zwei dabei. Also gemerkt, das passiert schon regelmäßig und ist auch dann ähm, ja, ein bisschen, ein bisschen Gehirnschmalz, gerade auf Kundenseite, weil es ja was Neues auch ist. Aber für uns ist es eben Gang und Gebe. Was müsst ihr wissen? Den Marktwert eurer jetzigen Bude müsst ihr wissen, um die 80 prozent ausrechnen zu können. Und hier braucht die. Schuld bei der Bank zu dem Termin, wo ablösen wollte mit ihr wisst, was sie ablöst. Natürlich, wenn ihr nachher diese 400000 Euro, von denen wir gerade gesprochen haben, wenn ihr nachher €500 beim Verkauf bekommt, ja dann bekommt ihr hatte natürlich viel, viel mehr über als die Bank hier vorsichtig mit 80 prozent kalkuliert hat. Aber ist doch super. Habt ihr Geld zur Verfügung und könnt dann damit ein Darlehen tilgen oder andere Bier kaufen oder ein Depot eröffnen bis an Crypto Traden, worauf ihr auch Bock hat? Also Zwischenfinanzierung ganz normaler Ablauf, wenn ihr eine Mobile habt und eine neue kaufen wollt. Nächster Punkt Warum ist es aus meiner Sicht wirtschaftlich nicht emotional, wirtschaftlich nicht schlau, eine unbezahlte oder teilweise abbezahlt Immobilie zu haben und die nicht neu zu beleben? Warum? Ganz einfach gleiches Beispiel wie oben. Stellt euch vor, ihr habt eine Immobilie, die hat heute einen Marktwert von 400000 Euro, vielleicht Rest 200000 und stellt einfach vor die Anschlussfinanzierung steht jetzt an. Das betrifft übrigens, wenn ihr von 2021 ausgeht, übrigens die Jahre 2012, 2013, 2014. Wer in diesen Jahren gekauft hat, ist prädestiniert, jetzt ein Vorquartal zu. Also vor ihr habt 12 13 14 gekauft. Eine Immobilie mit einem Wert von 300000 Euro nach 10 Jahren jetzt oder sie 7 8 9 Jahre. Wie auch immer habt ihr einen Wert von 400000? Einfach mal irgendwas in Raum gestellt. Ist übrigens bei vielen Objekten tatsächlich auch der Fall, dass der Marktwert so krass nach oben geschossen ist. Je nach Lage und Nachfrage. Ihr habt heute ein Rest von 200000 Euro. Das heißt, ihr könntet heute auch wenn nächstes oder übernächstes oder über übernächstes Jahr die Finanzierung erst zehn Jahre altes könnt ihr heute schon ein Darlehen machen für diesen Zeitpunkt? Übrigens, wenn ihr 15, 20, 25 Jahre Zinsbindung damals gemacht habt, dürft ihr trotzdem nach zehn komma fünf Jahren das Darlehen kündigen. Also ihr müsst nicht abwarten, bis diese Zinsbindung ausläuft, sondern nach 10 Jahren könnt ihr immer so ein Darlehen kündigen mit 6 Monate Kündigungsfrist. Also ganz spannend für viele, die draußen Darlehen schon haben, aber einen viel zu hohen Zins. Das könnt ihr ablösen, ihr Lieben. Aber weiter im Text. Dann würden wir also den ersten Punkt machen, wir würden gucken, dass wir eine ein Vorurteil, eine Anschlussfinanzierung schon mal basten für ihn ein, zwei, drei Jahren. Mit der Restschuld von 200000 Jetzt habt ihr ja aber einen Marktwert von 400! Das heißt, da gibt es eine Diskrepanz, da ist etwas freigeworden im Grundbuch, das ein bisschen Beleidung frei. Das erste, was ich machen würde, also Anschlussfinanzierung für das Restaurant eures Hauses mit einem schönen Zinssatz, vielleicht einer 1,00 davor, je nachdem. Da würde ich euch raten, ein Folterlager zu machen. Das heißt ein Darlehen mit einer bestimmten Laufzeit, je nachdem, wann ihr in Rente geht. Er macht am meisten Sinn. Damit streckt ihr das Darlehen von der monatlichen Rate und ihr müsst ja auch nicht vor Rentenbeginn mit der Bude fertig sein, weil es bringt euch per se nichts, wenn ihr vorher fertig seid. Ihr habt zwar Geld über, aber wo leiht ihr euch bitte noch günstiger Geld als heutzutage bei der Bank? Also erster Tipp Wenn ihr eine Anschlussfinanzierung macht, macht einen voll faltiger bis zur Rente. Damit drückt ihr die Rato runter. Okay, warum komme ich jetzt zu? Jetzt haben wir ja ein bisschen Platz im Grundbuch bei eurem Häuschen. Jetzt würde ich raten auszurechnen, wie viel wir von der Bank bekommen, also euer Haus beleihen können. Gleiches Thema wie eben 80 prozent. Das heißt, bleibe bei unserer Berechnung, wenn wir 400000 Marktwert haben. 80 Prozent davon sind 320 200000 Restschuld bei der Bank, die wir jetzt prolongieren Anschlussfinanzierung. Das heißt, wir können uns noch mal 120000 Euro für den gleichen Zins niedrig bei der Bank leihen. Als Eigenkapital jetzt nicht, wie im ersten Fall vorhin geschildert, Eigenkapital für eine neue eigen genutzte Immobilie, sondern für eine fremd genutzte. Heißt Wir kaufen jetzt eine Wohnung für 120000 Euro bei, die bekommen wir auf unser Häuschen. Da würden viele von 120 super Kriche irgendwo ein Loch, ein Zimmer oder eine Garage. Habt ihr recht? Was machen wir also? Wir kaufen keine Wohnung für 120000 und für 240 muss man einfach zu machen. Warum bleibe ich jetzt nicht die neue Wohnung mit 240000 Euro, sondern nehme mir auf mein Haus 120? Nun, ganz einfach, weil der Zinssatz bei einem Darlehen, wo die Bank 80 prozent eines Objektes nur leiht, viel besser ist als bei einem Darlehen, wo die Bank hundert Prozent eines Objektes beleihen muss, nämlich bei der Wohnung. Um es ganz kurz zu kappen, bekannte Long Story Short Wir beleihen euer Haus, weil wir einen besseren Zins auf dieses Darlehen bekommen, auf dieses Geld, als wenn wir uns das bei einer Bank neu draußen leihen würden. Wenn wir jetzt also für 240000 Euro eine Wohnung kaufen, dann nehmen wir uns 120000 auf euer Haus, wo wir ein coolem Zins bekommen. Und dann beleihen wir noch mal die neue Wohnung mit 120000. Das heißt zur Hälfte des Wertes, was wiederum dafür sorgt, dass wir eine super Zins bekommen bei der Finanzierung für die Wohnung, bei der neuen Finanzierung. Dann kommt es drauf an Wollt ihr noch mehr Kapitalanlagen bis zur Rente erwerben? Dann würde ich eine kurze Laufzeit wählen. Oder sagt ihr ach Mensch, die bezahlte Immobilie und eine bezahlte Wohnung nebenbei reicht mir völlig aus. Dann würde ich euch raten, die monatlich um die monatliche Rate zu drücken, würde ich bei der Kapitalbeschaffung auf eurem Haus die 120 und bei der Finanzierung für die Wohnung die 120 jeweils auch ein Folterlager wählen bis zur Rente. 17 18 19 20 25 Jahre wart ihr noch Zeit hat. Somit drückt ihr die monatliche Rate und ich würde jetzt fast fast, weil ich ganz bei mir privat genauso. Ich würde fast sagen, dass die monatliche Belastung weniger wird, als ihr vorher hattet. Warum? Weil jetzt noch ein Mieter hat, der das Ganze monatlich mit beschießt und dort mit rein packt. Das heißt, in meiner Erfahrung ist es so, dass die monatliche Belastung sinkt und ihr nachher zur Rente zusätzlich eine unbezahlte Wohnung noch als Renten Mieteinnahmen habt. Das müsste ich mit der Zunge zergehen lassen. Also wirklich eine ganz ganz tolle Geschichte. Das Problem bei der Nummer ist einfach, dass natürlich noch Ottonormalbürger so was gar nicht weiß, weil Kapitalanlage oder Kapitalanlagen und Kapitalbeschaffung. Die Hausbank ist nicht böse gemeint, aber die können das gar nicht. Dieses Spielchen kriegen die gar nicht auf die Reihe. Da braucht ihr wirklich einen freien Makler, jemanden, der sich auskennt mit der Thematik, der privat auch schon ein paarmal gemacht hat. Ich kann euch nur sagen, dass eine abbezahlt Immobilie oder Teil abbezahlt. Wo Vermögen im Prinzip vorhanden ist, das aber nicht für euch arbeitet, weil es erziehlt ja per se keine Rendite dieses Vermögen richtig ist einfach wirtschaftlich nicht klug. Ich bin bei euch, bei vielen von euch, dass die Bude zur Rente abbezahlt sein muss. So werden wir das auch immer darstellen. Aber vorher muss ein Häuschen oder eine Wohnung nicht abbezahlt sein. Der einzige Grund ist der Sicherheits Gedanken von vielen. Oder der emotionale Wunsch. A Meine Bude ist schon abbezahlt. Toll. Und jetzt die das Geld arbeitet einfach nicht und da müsst ihr mal ein bisschen mein Schellings betreiben, das ihr sagt Okay, ich verstehe. Ich habe dort einen Wert. Ich kann diesen diesen Wert mir sozusagen auszahlen lassen, wenn man so will und kann mit diesem Geld wieder ein Investment tätigen. Zum Beispiel den Kauf einer weiteren Wohnung oder auch zwei oder drei. Also auch das ist schon vorgekommen, dass bei so einer Kapitalbeschaffung 2 oder 3 Wohnung gekauft wurden und wir haben ja ordentlich Kapitalanlagen. Auch bei uns im Portfolio kann ich nur raten Kontaktiert mich einfach mal dazu, dann berechnen wir das gerne. Aber das sind so zwei Punkte, die wollte ich heute kurz mal angesprochen haben, als einmal das Thema Zwischenfinanzierung. Wenn ihr bereits ein Eigentum habt, dann können wir das ganz entspannt einfach beleihen oder sozusagen mit einsetzen für die neue Immobilie. Und der zweite Punkt ist wirklich denk drüber nach abbezahlt oder freigewordene Grund. Schulden im Grundbuch sind einfach bis zur Rente wirklich zu beleihen, um damit Dinge zu machen. Augen auf nur bei der Laufzeit. Das ist natürlich mein Part. Auch das wir auch mit beiden oder allen dreien Finanzierung bis zur Rente fertig sind und schon macht ihr aus einer selbst genutzten Immobilie noch ein kleines Imperium durch eine zweite oder dritte Wohnung, die ihr fremd vermietet. So, das war wieder ein bisschen fachlich. Ja, ich verstehe euch, brummt der Kopf. Alles in Ordnung. Macht man ja auch nicht jeden Tag. Zumindest ihr nicht. Aber ich glaube, das Thema ist oder beide Themen sind super spannend. Es war mal ein bisschen Aerial Talk aus der Praxis und macht was damit. Leute macht was damit. Immobilien sind brutal wichtig im Portfolio packte was rein. Ja, ich freue mich aktuell auch jeden Tag auf meine Kryptos, die da, die da nach oben schießen. Aber eh Immobilien gehören in jede, in jedes gut diversifizierte Vermögen. Jeder Vermögensaufbau sollte Immobilien enthalten und nicht nur die ungenutzte kommt gerne auf uns zu. Wir helfen euch dabei. Es ist alles leichter und entspannter als ihr euch vielleicht jetzt aktuell auch die Erfolge vorstellen. Ich wünsche euch bis dahin alles Gute für mich. Nächste Woche wieder auf Kundengespräche und wünsche euch maximalen Erfolg mit den Infos, die ich euch gegeben habe. Und ansonsten natürlich wie immer Gesundheit und privates Glück. Gott bin ich romantisch mit euch wieder hin. Schöne Grüße bis bald. Alles Gute auch optisch. Tschüss euer Werden.